文／偕德彰(會計71、德安財富傳承股份有限公司董事長、德安聯合會計師事務所所長)
有些繼承人出售繼承取得房屋、土地，忽略該筆房地被繼承人之取得日期，誤判適用舊制財產交易所得或是新制房地合一稅制，漏未申報房地合一稅，遭國稅局查獲，須補繳稅額外，還要負擔罰鍰。尤其是連續繼承如何適用新制或舊制及持有期間計算?如何適用不同稅率的規定?更令納稅義務人困擾。
依據房地合一稅規定，個人交易其於105年1月1日(以下皆以民國稱)以後取得之房屋、土地，依法應於交易日之次日起算30日內申報房地合一稅，如屬繼承取得房屋、土地，依令規定，被繼承人於104年12月31日以前取得，應依所得稅法第14條第1項第7類規定（即舊制），計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額，非屬房地合一稅制課稅範圍（新制）。另外依據台財稅字第11204619060號令，如屬連續繼承或受遺贈取得之房地，得將連續各次繼承或受遺贈之被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。
該連續繼承解釋令有如下二個意涵：
1. 新舊制判斷標準（關鍵：爸爸何時取得）
新制（房地合一稅）：若祖父是在105年1 月1日，爸爸（被繼承人）是在105年1月1日以後繼承取得祖父的房產，且兒子在之後將其出售，則不論幾次繼承，皆適用新制。
舊制（財產交易所得）：若爸爸是在104年 12月31日以前繼承取得祖父的房產，即便兒子在105年後才繼承並出售，仍適用舊制（即出售時土地所得免稅，僅需針對房屋部分所得併入隔年綜所稅計算課稅）。
2. 持有期間計算（影響稅率）
財政部112年11月2日函釋指出，連續繼承取得之房地，在計算新制持有期間時，得將各次被繼承人（祖父、爸爸）的持有期間全部合併計算。
這能大幅降低因短期持有產生的35%~45%高稅率，有機會適用10%~20% 較低稅率，或符合自住優惠。
案例說明：
被繼承人祖父於99年購入房地，祖父於110年7月亡故，甲君的父親繼承該房產，次年111年12月甲君父親又亡故，甲君係連續繼承取得父親該房產，敘後甲君於112年3月出售該房產，該房地立德該如何課稅，由於甲君的父親繼承自祖父房產是在在104年12月31日以後，故為房地合一稅制新制課稅範圍，而且甲君必須在出售房產後30天內申報房地合一稅。如果甲君沒有申報繳稅，事後被國稅局查獲，被連補帶罰。另外該案是連續繼承，持有期間是99年至112年，所以超過10年，稅率是15%。
連續繼承判斷新職或舊制舉例：
案例A (舊制)：祖父(100年購) -> 父親(104年繼承) -> 子(110年繼承)，因父親取得在105年前，子繼承後賣房適用「舊制」。(土地免稅，房屋要計算財產交易所得申報綜合所得稅)
案例B (新制)：祖父(100年購) -> 父親(106年繼承) -> 子(110年繼承)，因父親繼承取得在105年後，子繼承後賣房適用「新制」，但持有期間可以從100年開始計算。(出售後30天內要申報房地合一稅)
連續繼承再出售另一個優點:
依據房地合一稅規定，連續繼承可合併計算歷次被繼承人的持有期間，以降低適用稅率，例如連續持有期間超過10年通常稅率為15%。 另外，即使是新制，只要符合「個人或配偶、未成年子女設籍且實際居住連續滿6年」，可享400萬免稅額，超過部分稅率10%。
結論：
納稅義務人交易105年1月1日以後取得之房地，若屬連續繼承或受遺贈取得，請務必留意前開規定。又倘經自行檢視，如有未依限辦理房地合一所得稅申報者，只要在未經檢舉或調查前，向戶籍所在地之國稅局自動補報，並補繳應納稅額及加計利息，即可免除房地合一所得稅逃漏稅的處罰。但未依規定辦理個人房地合一所得稅申報，經國稅局查獲後，除補徵稅額外，並遭裁處罰鍰。