文．圖／偕德彰(會計71、德安財富傳承股份有限公司董事長、德安聯合會計師事務所所長)
我國不動產轉讓及持有需繳納房地合一稅、土地增值稅、地價稅及房屋稅，這4個稅種對於不動產使用於自用住宅都有出臺相關的免稅及優惠稅率，因為房地自用是最基本的生活需求，以下就這四個稅種如何適用自用住宅優惠稅率說明如下:
一、房地合一稅2.0:
所得稅法規定，境內個人若轉賣符合條件預售屋、成屋，若持有兩年內出售不動產須課徵45％所得稅率、二到五年內出售為35％、五到十年為20％，十年以上一律為15％。對於非自願售屋包括清償債務、負擔醫藥費、受家暴需轉賣房屋、非自願離職、調職、房屋遭他人越界建築等六種情況，持有不動產五年內出售皆可適用20％稅率、可豁免短期高稅率情況。
另外對於房地合一制出售自住用地利得徵免原則列表如(表一):
房地合一制出售自住用地利得徵免原則(表一)
自 住 房 地
適 用 對 象 境內居住者
持 有 期 間 持有並連續居住滿6年
設 籍 要 件 個人或其配偶未成年子女設有戶籍
房 產 用 途 做自用住宅使用，持有期間無出租或供營業使用
課徵稅率 利得<400萬元 免稅
利得>400萬元 超過部分課程10%
適用優惠次數 6年內以一次為限
二、土地增值稅
土地增值稅一般發生在出售土地或房屋的時候，房屋是因為賣房也包含賣了一部分的土地，所以也要繳土地增值稅。土地增值稅又有兩種稅率，分別是 一般增值稅率(約20%~40%) 跟自用住宅地優惠稅率(固定10%)，如要享受土地增值稅優惠稅率條件列表如(表二):
土地增值稅優惠稅率條件(表二)
一 生 一 次 一 生 一 屋
差 異 ■ 地上房屋所有權人=土地所有權人本人/配偶/直系親屬且簽約前(一天亦可)已辦竣戶籍登記
■ 出售前一年內無供營業使用或出租 ■ 出售時無該自用住宅以外之房屋
■ 出售前持有該土地6年以上
■ 設有戶籍+持有該自用住宅連續滿6年
■ 出售前5年內無供營業使用或出租
面 積 都市土地≦3公畝
非都市土地≦7公畝 都市土地≦1.5公畝
非都市土地≦3.5公畝
稅 率 10%(一般設立為20%至40%)
次 數 一輩子只有一次 5次數限制(前提:符合適用條件)
備 註 必須使用過一生一次才能使用一生一屋的資格
土增稅優惠稅率的使用是否與房屋稅地價稅是否使用自用住宅稅率無關
三、房屋稅2.0
113年1月3日總統公布修正《房屋稅條例》部分條文，於113年7月1日上路，114年5月正式開徵。非自住住家用房屋改按「全國歸戶」及調高其法定稅率為2%-4.8%，且各地方政府都必須按納稅義務人全國總持有戶數訂定差別稅率，並採「全數累進」方式課徵（超過一定戶數全部適用較高稅率，非分別適用各級距稅率〔例如2戶以內3.2%、3-4戶3.8%、5-6戶4.2%、7戶以上4.8%，小財如有5戶房屋，則這5戶都會按4.2%課稅〕），房屋稅自住房屋優惠稅率列表如(表三):
四、地價稅:
地價稅有一般用地和自用住宅用地之區別，一般用地基本稅率為千分之10，隨著土地所有權人在同一縣市土地地價總額高低，適用稅率從千分之10累進到千分之55。 至於自用住宅用地稅率則一律適用千分之2課徵，稅率低且不累進，所以自用住宅用地和一般用地之地價稅稅額相差達4倍以上之多。地價稅自用住宅用地優惠稅率列表如(表三):
房屋稅自住房屋與地價稅自用住宅用地稅務差異(表三)
房屋稅自住房屋 地價稅自用住宅用地
稅 率 1.2 % 2 ‰
用 途 自住屋出租屋營業 自住屋出租屋營業
居住或設備 供本人配偶或直系親屬實際居住使用 本人或配偶、直系親屬辦竣戶籍登記
處 所 本人配偶及未成年子女全國房屋合計三戶以內 本人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限
面 積 不限 都市土地:300m2 非都市土地700m2
房屋產權 本人配偶及未成年子女所有 本人或配偶、直系親屬所有
申請前線 使用情形變更之日起30日內 每年9月22日前提出申請逾期申請次年適用
試 用 期 當月或4月起適用 9月22日前申請牽連適用