文／偕德彰 (會計71、德安財富傳承股份有限公司董事長、德安聯合會計師事務所所長)
一、前言:財政部為何出台囤房稅2.0
立法院於 112年 12 月 19 日「 三讀通過 」攸關全民的囤房稅2.0，亦即《 房屋稅條例 》部分條文修正案，囤房稅率確定將從現行 1.5％～3.6％ 調整為 2％～4.8％，並改採「 全國歸戶、全數累進 」的模式課稅，將於 113年 7 月 1 日上路、 114年 5 月申報房屋稅時適用！「 囤房稅 」是依據「 房屋稅條例 」第五條的規定，針對除了自住的住宅以外，還另外持有一定數量房地產的投資客，依照他們所持有的數量多寡來額外加稅。就是希望可以降低「 單人持有多屋 」，這種大部分房子集中在少部分人手上的情況。依照「 房屋稅條例 」的規定，個人「 自住 」房屋三戶內可以享有自住優惠稅率 1.2％ ，但如果超過自住戶數，各縣市政府可以設定最低 1.5％、最高 3.6％ 的「 差別稅率 」，而這就是所謂的囤房稅。
二、囤房稅採差別稅率及累進稅率，
各是如何適用?
依據《 房屋稅條例 》的規定，台灣各縣市房屋稅都可以包含：
(一)「自住」＆「非自住」的差別稅率
囤房稅2.0所謂「 差別稅率 」，其實不太算是真正意義上的囤房稅，因為只是針對「不同納稅人」或「不同課稅對象」分別課高低不同的稅率而已。也就是說如果你的房子存在著「自住」或是「非自住」的使用差異，就會有稅率上的不同。
(二)「非自住」數量上的累進稅率（較近似於囤房稅）
囤房稅2.0所謂「 累進稅率 」是針對「 擁有的房子數量 」作為稅收計算的基準，當你擁有的房子越多，你所要繳的就會比其他較少房子的人多。所以擁有越多房屋，付出的稅金越多，便是累進稅率的真諦，也是較為貨真價實的囤房稅。
三、囤房稅2.0內容為何？修法前後差異？
為減輕單一自住房屋稅負、鼓勵房屋有效利用及合理化房屋稅負目標，財政部參酌現行地方政府實施差別稅率之成效，規劃房屋稅差別稅率2.0方案，重點如下：
1、就房屋所有人(含自然人或非自然人)之住家用房屋進行全國歸戶，
2、針對持有多戶且未作有效使用者，調高其法定稅率上、下限稅率為2%~4.8%，且要求各地方政府均應在該範圍內訂定差別稅率，並採全數累進(超過一定戶數全部戶數適用較高稅率而非分別適用各級距稅率)課徵。
3、為鼓勵自住、房屋釋出至租賃市場及兼顧繼承非自願共有或空置情形，酌降全國單一自住房屋之稅率為1%
4、出租且申報租賃所得達租金標準或繼承取得共有之住家用房屋法定稅率上、下限為1.5~2.4%
5、建商餘屋持有年限在2年以內者，法定稅率調整為2%~3.6%。
四、囤房稅2.0修法對不同房屋持有者的影響
囤房稅2.0修法與影響
衝擊 對 象 稅率
變化 修法後稅率 影 響
沒有
影響 全國單一自住 減稅 1.0% 自住輕稅減輕負擔
出租且申報所得達租金標準 1.5%至2.4% 促進轉成公益出租人，享自用1.2%優惠稅率
全國自住3戶內 不便 1.2% 自住不受影響
有
影響 建商餘屋 加稅 兩年內:2.0%至3.6%
超過兩年:2.0至4.8% 建商件數出清餘屋、庫存，
減少囤房
多屋族 2.0%至4.8% 促進轉成公益出租人，享自用1.2%優惠稅率
投資客 尤其持有屋齡不滿5年新屋衝擊最大，出售或是出房屋出租意願高
根據財政部統計，「囤房稅2.0」上路後，約有96.8萬戶至135.8萬戶房屋稅負會增加，囤房大戶、持有多戶新屋、有大量餘屋的建商最受衝擊。由於新制是全國歸戶，等於是全國合併計算，且依差別稅率課徵囤房稅，因此，持有戶數愈多，適用稅率愈高。尤其對於囤房大戶將大幅增加房屋持有成本，衝擊較大。