文．圖／偕德彰 (會計71、德安財富傳承股份有限公司董事長、德安聯合會計師事務所所長)
為了抑制房價並健全房市，政府近年提出眾多健全房市措施，除了促進不動產交易資訊透明化推動實價申報登錄立法，包含《不動產經紀業管理條例》、《地政士法》，以及《平均地權條例》( 簡稱實價登錄地政三法 )， 在稅務方面亦有房地合一課稅制度、各縣市政府提出囤房稅等。透過上述措施，臺灣不動產交易制度邁進一大步。在稅負制度相對完善下，不動產持有人在持有、交易不動產有那些稅負優惠是多數民眾關心的議題，如下文說明。
持有不動產租稅優惠：房屋稅
房屋稅減免大致分成災損、住家及非住家用三種，下圖為常見住家用稅負優惠，以臺北市來說，目前最低稅率為單一自住下頁註1及供公益使用之房屋。次低稅率為自住且全國合計三戶內，此部分標準為房屋無出租且供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，這部分需注意的是認定標準並無設籍規定，只要有實際居住且全國三戶內即可適用。
表1
房屋使用情形 法定稅率 臺北市稅率
最低 最高
住家用 單一自住、公益出租人 / 社宅包租代管 0.6% (減半後 )
自住 ( 全國三戶內 ) 1.2% 1.2%
其他住家用 1.5% 3.6% 2 戶以下 每戶2.4%
3 戶以上 每戶 3.6%
住家房屋現值在新臺幣十萬元以下者免徵房屋稅
持有不動產租稅優惠：地價稅
地價稅的一般用地基本稅率為千分之十， 隨著土地所有權人在同一縣市土地地價總額高低，適用稅率會從千分之十到千分之五十五累進課徵。特別稅率如下圖所示。
適用土地 稅率種類
(1) 自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地 千分之 2
(2) 公共設施保留地 千分之 6
(3) 工業用地、加油站、停車場等事業直接使用之土地等 千分之 10
(4) 公有土地 千分之 10
(註 1) 單一自住：1. 本人、配偶及未成年子女全國僅持有 1 戶。
2. 自住且辦竣戶籍登記。
3. 符合本市都市計畫。
除上述自用住宅用地有優惠稅率外，一般房屋出租之土地，因不符合自用住宅用地稅率規定，地價稅應按一般用地稅率 ( 最低千分之十累進課稅，但是公益出租人出租房屋之土地，以《臺北市政府自治條例》為例可按千分之2 稅率課徵； 而包租代管之社會住宅，經減徵後地價稅亦相當於按千分之2稅率課徵。
地價稅自用住宅認定，除了要提出申請外 ( 每年 9 月 22 日前 ) 還要符合以下條件包含：
( 一 ) 沒有出租或營業。
( 二 ) 土地上有房子，房子是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。
( 三 ) 都市土地以3公畝(90. 75 坪)為限，非都市土地以 7公畝(211. 75 坪)為限。
( 四 ) 土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以1處為限。故持有多筆不動產除需符合上述一、二、四規定外，應優先選擇公告地價較高之不動產適用。
出租不動產租稅優惠：所得稅
租金收入依最新財產租賃必要損耗及費用標準為43%，經筆者試算，除非持有大量不動產及另有傳承需求，直接依租金收入淨額(57%)併入所得稅對納稅義務人來說相關成本較低。另外目前各縣市政府對於社會住宅包租代管及一般住宅之公益出租人及包租代管亦有相關租稅優惠，例如房租收入免稅額、提高成本率等，相關租稅優惠可向不動產所在地縣市政府查詢。
出租不動產租稅優惠：房地合一稅
房地合一制度下出售不動產之租稅優惠分成自住優惠稅率及重購退稅， 相關因不動產稅制複雜， 如非相關產業或專業人士， 常另人混淆， 說明如下。房地合一自住優惠有400萬免稅額，超過免稅額按最低稅率 10% 課徵所得稅，自住定義為夫妻或未成年子女設籍、持有並實際居住連續滿6年且無營業或出租用) 且 6 年內以1 次為限。
除上述自用住宅用地有優惠稅率外，一般房屋出租之土地，因不符合自用住宅用地稅率規定，地價稅應按一般用地稅率 ( 最低千分之十累進課稅，但是公益出租人出租房屋之土地，以《臺北市政府自治條例》為例可按千分之2 稅率課徵； 而包租代管之社會住宅，經減徵後地價稅亦相當於按千分之2稅率課徵。
地價稅自用住宅認定，除了要提出申請外 ( 每年9月22日前 ) 還要符合以下條件包含：
( 一 ) 沒有出租或營業、
( 二 ) 土地上有房子，房子是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的、
( 三 ) 都市土地以3公畝(90.75 坪)為限，非都市土地以7公畝(211.75 坪)為限、
( 四 ) 土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限。故持有多筆不動產除需符合上述一、二、四規定外，應優先選擇公告地價較高之不動產適用。
出售不動產租稅優惠：土增稅
土增稅租稅優惠有一生一次及一生一屋，其中一生一次不管在面積、設籍、戶數、用途及持有期間均較一生一屋優惠，惟一人一生享用 1 次為限。
表3
自用住宅土地增值稅優惠
租稅優惠 一生一次 一生一屋
稅率(%) 10% 10%
課稅種類 出售面積 都市 ：3 公 畝 (90.75 坪 )
非都市：7 公畝 (211.75 坪 ) 都市 ：1.5 公 畝 (45.375 坪 )
非都市：3.5 公畝 (105.875 坪 )
設籍對象 本人或其配偶、直系親屬 本人或其配偶、未成年子女
設籍之持續期間 不限 連續 6 年
擁有房地戶數 不限 本人或其配偶、未成年子女名下共1 戶
用途 自用，出售前 1 年內， 不得有出租或營業情形 自用，出售前 5 年內， 不得有出租或營業情形
土地持有期間 財產交易所得 財產交易所得
可適用優惠次數 1 次 不限
土增稅重購退稅為出售土地及新購土地地上房屋需為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記且出售前一年內無出租或營業使用，面積限制為都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝且2 年內先買後賣或先賣後買均適用，惟僅限小換大 ( 即重購土地地價需大於原出售土地地價扣除土地增值稅 )。土增稅除需符合上述條件外，常見問題為重購退稅僅限同一人，與房地合一重購退稅由配偶重購亦可適用不同
結論
臺灣不動產交易稅制近年來越來越完善，雖離政府希望的居住正義還有一段路要走，稅制完善下對於自住及非自願因素交易不動產亦有相對之稅負優惠規定，惟筆者認為相關規定未統一，例如自住規定均不同造成納稅義務人常因不了解稅制而無法適用租稅優惠，持有不動產民眾應事先了解相關規定避免權益受損。