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不動產新制下預售屋交易未來趨勢

文．攝影／偕德彰(會計71、德安財富傳承股份有限公司董事長、德安聯合會計師事務所所長)

長久以來因台灣對於不動產投資環境有善，舉凡低利、貸款成數、紅單、預售制度以及政府長期以來對於房市改革因種種因素無法提出實質有效作法，造成長期以來房價高漲。近期不動產市場交易十分熱絡，但也衍生出排隊買屋等多重銷售亂象，政府近期提出一連串制度改革，期盼健全房市，實現居住正義，其中關於紅單、預售屋交易改革是本文重點。
預售屋交易流程
預售屋交易常見流程如圖1，一般來說房屋交易依購入時點分成以下幾個階段:
一、取得建造執照前(俗稱潛銷期)此時向建商預購取得紅單，所謂紅單即為向建商買到預售屋的預售權利(優先購買權)。
二、取得建造執照後常見操作方式視是否在公開市場上銷售分成潛銷及預售屋交易，常見建商取得建照後，先給VIP顧客預購，取得紅單，此時仍為潛銷階段，一般來說不長。如該建案已公開銷售(開案)，則為預售屋交易。
三、取得使用執照後(成屋交易)即為一般成屋(二手屋)交易。

紅單交易規定
紅單交易如圖1分成2個時間點，取得建造執照前依現行公寓大廈管理條例第58條規定，尚未取得建造執照前不得對外銷售，違反者依法最高可裁罰20萬元，並可連續處罰。
紅單交易第二個時間點為取得建造執照後，建商於公開銷售前，此時因已取得建造執照，故為合法交易，一般來說此時紅單交易時間較短，主要是建商用以確認建案去化程度。本條文除了保護紅單交易對買受人之保障外，最重要的是明文禁止紅單交易。

預售屋交易規定
所謂預售屋交易即為在預售屋定型化契約簽訂後，於房屋建造完成前移轉者。2020年12月30日通過地政三法將預售屋納管，銷售前建商或代銷商必須將坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，報予主管機關備查，否則處3萬元到15萬元罰鍰，未改善者按次處罰。若未使用定型化契約者，罰6萬至30萬元罰鍰。

實價登錄資訊
修法前修法後
自行銷售無簽訂買賣契約書之日起三十日內
委託代銷委託代銷契約屆滿或終止三十日內簽訂買賣契約書之日起三十日內

預售屋課稅規定
紅單並非正式買賣契約，較難認定持有時間，要納入房地合一課稅較為困難，依權利轉讓課徵財產交易所得，個人納入個人綜合所得稅，企業則申報營利事業所得稅。
預售屋交易課稅是修法後一大亮點，將預售屋納入房地合一稅範圍中。稅收公式為＝(房地收入-成本-費用)x稅率，其中稅率則以持有時間而定，為15%~45%級距，詳表2說明。財政部於110年6月30日公布房地合一課徵所得稅申報作業要點，明訂預售屋交易日是以「買賣契約簽訂日(訂約日)」為準，而成屋交易以所有移轉登記日為準，故預售屋交易及成屋交易持有期間並非合併計算而應分開計算，我們以一般興建房屋3至5年計算，如欲享有較低稅率，至少要持有5年以上，總體來說購買預售屋需持有8至10年，新稅制有效降低預售屋投機市場。
紅單交易預售屋交易成屋交易
課稅種類財產交易所得房地合一稅
稅率 5%-40%
(依個人級距) 2年以內 45%
2~5年 35%
5~10年 20%
10年以上 15%
預售屋禁止紅單交易、納入房地合一稅及較即時時價登錄後，依筆者觀察7月1日上路前確實有較多預售屋案源於市場上出售，部分屋主態度較軟化。長期而言逐步增加持有成本應是政府未來實現居住正義的改革方向。