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居住正義— — 房地合一 2.0 即將上路

文／偕德彰(會計71、德安財富傳承股份有限公司董事長、德安聯合會計師事務所所長)
為促進不動產交易合理化、透明化，政府積極推動居住正義改革，除自 2012 年及 2016 年實施實價登錄及實施房地合一稅制度外，政府近期更完成了實價登錄 2.0 及房地合一 2.0 修法，希望有效抑制房價，實現居住正義，房地合一 2.0 已確定 2021 年 7 月 1 日上路，而實價登錄 2.0 也預計同步上路，本文將探討房地合一 2.0 重要修法內容及後續影響。
房地合一 2.0 重點修法內容
一、延長高稅率級距期間
表 1
持有期間適用稅率現制修法後
45% 1 年以內 2 年以內
35% 超過 1 年未逾 2 年超過 2 年未逾 5
20% 超過 2 年未逾 10 年超過 5 年未逾 10 年
10% 超過 10 年超過 10 年

由表 1 可知，修法後拉長高稅率持有期間，未來持有期間超過 5 年者才可適用較低 20% 稅率，除了抑制短期炒作外，本次修法將預售屋也納入 ( 詳後說明 )，以一般預售屋 2~3 年交屋期來看，未來一但完工出售，將馬上面臨高稅率，故對於資金壓力較大之投資客來說，2021 年 7 月 1 日前將有一波轉單潮。

二、法人比照個人課稅
現行法人出售不動產同營利事業所得稅計稅方式，最高稅率 20%，與個人最高稅率 45% 差異很大，形同變相鼓勵以法人買賣不動產，造成租稅不公，因此修法後將法人出售不動產比照個人分開計稅，如表 2 所示。

表 2
持有期間適用稅率現制修法後
45% 1 年以內 2 年以內
35% 超過 1 年未逾 2 年超過 2 年未逾 5
20% 同營所稅超過 5 年未逾 10 年
申報方式合併計稅分開計稅 / 合併報繳

三、擴大房地課稅範圍
過去房地合一對於預售屋尚未納管，係屬「權利」的移轉，非屬「不動產」產權的移轉，應依所得稅法規定計算財產交易所得，併入個人綜合所得總額辦理結算申報。新制將預售屋納入杜絕投資客短期操作。除納入預售屋外，本次將包含不動產的未上市櫃股權交易列入房地合一 2.0 課稅範圍。所謂包含不動產之未上市股權指公司價值高達 5 成以上皆為不動產，而計稅標準，則以「股權持有年度課稅」作為認定標準，只要公司所持有不動產超過資本額一半，從 2021 年 7 月 1 日起進行股權交易時，不論該公司取得房地產時間點是否在 2016 年前 ( 房地合一稅適用認定時點 )，一律適用房地合一稅 2.0。

四、不受影響之交易
這次修法針對個人、營利事業因非自願因素及其他原因交易持有 5 年內的房地，可以免除重稅，稅率以 20% 來計算。所謂其他原因主要有一、與建商合建二、參都市更新及危老重建。另針對個人符合規定之自住房屋、土地則依 10% 稅率計算。
個人及營利事業非自願因素財政部於 110 年 4 月 30 日公告子法，在個人部分有 6 種適用型態、企業為 4 種。個人方面有因調職或非自願離職賣屋、出售遭他人越界建築房地、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費、取得保護令為躲避他人賣房，以及共有房地在本人未同意狀態下遭出售等情形，就可用排除條款，適用 20% 稅率。
房地合一 2.0 實施前，筆者認為影響最大的主要是持有兩年以上未滿五年間的非自用及非自有資金投資客，一旦在 7 月 1 日前未出售，未來要適用 20% 低稅率需額外再綁 3 年，且一旦貸款寬限期過後，房貸連本帶利，資金和時