⊙文／孫慶餘(永慶房產集團董事長、土木63)?圖／永慶房產集團 提供

最近好多人問到，日本及馬來西亞的房地產可不可以買？我認為，只要是海外投資，首先要當心的就是匯率風險，日幣今年初就一路走貶，馬來西亞的令吉也在QE退場風暴中跟進，換言之，原本期待的5%、8%投資報酬率，在短短兩個月間就被匯損吃光了。

海外投資房地產業者不約而同找上名人代言，從日本買到馬來西亞，他們強調的重點有二，一是每坪單價比台北便宜，1000多萬在東京可以買到兩間鬧區的套房，在台北市中心區頂多買到一間10坪不到套房；其次是租金投報率很高，日本有8%，馬來西亞有5%，比起台北的2%不到，的確很誘人。

於是有人心動了，一團又一團的赴日、赴馬旅遊兼看屋，但是這股海外買房熱潮仍有令人擔心之處，我請《好房news》對赴日買房與持有房地產需要面對那些稅務問題做了一點整理，也讓大家比較清楚有那些必要的成本。

外國人在日本買房地產，會有以下六種稅負：

印花稅：買賣不動產時要製作買賣契約書，契約書上貼有印花稅票，必須依據印花稅法所訂課稅標準及稅率繳付印花稅，繳納稅額依買賣契約記載之金額從200日幣到540,000日幣不等。

消費稅：建物轉讓金額及仲介手續費等須課徵消費稅，土地轉讓不課，稅額是建物買賣價格5%（內含1%的地方消費稅）。

登錄免許稅：購買土地或購買、興建建物時，要進行所有權保存登記以及移轉登記，登記作業時所課徵的就是登記免許稅，稅額＝固定資產稅評估額稅率。

預繳所得稅：非在日定居人士租賃不動產時，租屋者支付租金，有義務繳交所支付租金之20%做為預繳所得稅，也就是說給屋主(非在日定居人士)的租金只需付全額的80%，此稅款必須在租屋者支付租金後的次月10日之前繳交給稅務署。

不動產取得稅：在獲得不動產後6個月至一年半之間，憑各都道府縣所寄發的「納稅通知書」繳交的地方稅，繳納期限依各都道府縣規定而有所不同，稅額的計算為固定資產稅評估額4%。

固定資產稅都市計劃稅：固定資產稅、都市計劃稅是針對每年1月1日當時之不動產持有人所課徵的稅金，稅額是按日本規定之課稅標準去乘以一定比例，固定資產稅是乘1.4%，都市計劃稅乘0.3%。

除上述六種稅負之外，買房子總要給仲介費吧？這部分約為房價的3%，仲介幫忙找房客也要收佣金，此外，請房仲業代管的物業管理費也免不了，這些有的沒的加一加，恐怕最少頭兩年的租金收入全部要送給日本政府和仲介了。

另外，在美國QE暫不退場的狀況下更增加了投資的不確定性，因為你還要考慮投資國的財政狀況，及當地央行總裁在未來QE退場時隨機應變的能力，是否像我們彭懷南10A總裁那麼穩健，假若一旦不幸崩盤，那你真要長期住套房了。

赴海外買房，要有長期投資的打算，否則千萬不要輕易嘗試，因為投資者必需面對匯率風險、稅務問題之外，還有比較難以掌握的國際景氣、當地的建設發展，及風土民情是否友善等問題，此外，業者提出高達5%、8%的投報率到底是否涵蓋所有的稅金與服務費用？或只是單純的用年租金收入除以總房價，如果是後者，那麼海外投資房產的報酬絕對要大打折扣。