仁愛帝寶、帝景、新竹帝寶(預售屋)、海上皇宮、世界明珠(預售屋)等，都是赫赫有名的豪宅建案，這些豪宅出自甲山林集團祝文宇董事

長(以下簡稱祝學長)之手，2011年獲選逢甲大學傑出校友。從房地產代銷起家，到跨足營建開發、成立上市公司愛山林建設等，有長年

房地產經驗的他認為，房地產的優勢是各項條件去「比較」出來的。2022年5月愛山林建設更是推出轟動全台的18萬坪造鎮案「新竹帝

寶」，打造台灣首座被美國UL認證的5G智慧城市，為台灣建築歷史締造一座新里程碑。

被譽為房地產「代銷天王」的祝學長，高中就鎖定未來職業方向是房地產，於是選擇逢甲大學都計系，民國68年役畢便立刻投入房地產。

先是進入台北房屋3年，實際接觸市場、房地產行銷、規劃、銷售，例如：當取得土地後如何對土地分析、規劃、產品定位、企劃等，進

而做出決策，都是房地產的基本概念。民國71年與熟識的友人、同事一起合夥創業。

公司起初以純企劃代銷為主，主要收入來源是企劃獎金，只要房子有銷售就會有收入。「做代銷案如果只做企劃，收入是可以預期的，真

正要賺錢的話就必須為代銷案投資廣告，不過投資廣告就必須承擔相對的市場風險。」他分析，為一項建案投資廣告，個案中的房屋銷售

五成僅能持平成本，超過五成就會產生利潤。對於都計專業出身、涉略建築規劃、曾在房地產了解市場、接觸客戶的祝學長來說，他認為

值得嘗試投資，於是集中自己的股份與資金，獨自成立如今享譽全台的「甲山林集團」。

集中股份讓祝學長行事更加果斷，甲山林代銷的第一個個案是位於民生社區的建成花園大樓，成功快速銷售完畢，也陸續累積許多知名個

案，漸漸奠定了良好的財務與口碑基礎，例如：新北市三重的湯城，台北的帝景、帝寶系列、美河市等，皆是甲山林相當成功、名聲大噪

的代銷案。

經手不少成功的代銷案後，同時也累積資金，恰逢當時宏泰建設董事長林堉璘邀約進行建案投資。「代銷公司若是參與投資，對建設公司

來說會是很大的助力，因為我們有頻繁地在接觸市場資訊，對他們的產品定位、銷售面而言，都是最新、最即時的觀念。」甲山林不僅投

資國內建設案，2004年獨資增設上海甲山林房地產諮詢有限公司，進軍上海房地產市場，經手的知名代銷案包括長三角綠中海系列、上

海新天鴻高爾夫球別墅等，掌握兩岸主要房市脈動。

從純企劃代銷跨入建案投資，祝學長並沒有放下房屋銷售端業務。「也許大部分的人會認為有了建案投資的主要業務，大可不必再繼續做

銷售端，但我認為在銷售端這塊若能持續進行且做到最好，最大的優勢是我們能隨時保持對市場、客戶的靈敏度。」不僅如此，銷售的同

時也會接觸許多建設公司，了解每間公司的優勢專長、選材、施工、管理等特性，對身為中間者的代銷公司而言，有多邊資訊的考量以致

能對市場綜合性評估、落實決策。

甲山林集團、愛山林建設始終如一，在人員配置方面最大的特色是使用「體制內人員」。許多房地產銷售人員流動率高，是因為勞工方只

想做臨時跑單人員，但祝學長認為養成一位專業銷售員是一項投資，也是增加公司價值的方式。新人進入公司至少有半年的專業課程，直

接接觸公司正在進行的建案，單獨從個案的產品性質、市場、業主等個體角度觀察，再進行綜合分析。「因此我們的人員會由小到大、點

到面的分析市場，培養他們『區域、產品比較』，學會比較的基本概念之後才能預判未來的競爭優勢與潛在增值力。」先有房地產的基本

概念，就能與客戶交流、提供建議，而客戶經過這樣的比較分析，自然會對房市會有基本判斷能力。

「我想設置房展中心的重點在於房市比較，可以讓客戶一目了然，不需要東奔西跑即可了解全台個案，若客戶有進一步需求，可以再到基

地了解現場。」甲山林總部內的房展中心，有精緻的建築模型同比例還原、立體地圖、個案詳細的介紹，以及專業有素養的銷售人員於現

場進行說明，讓客戶一次了解公司對房市的分析、比較與發展方向，未來也會更深入與媒體行銷結合，打造更深入其境的房展環境。

2022年5月愛山林建設一口氣推出7大自建案，其中一項便是總銷達1000億，轟動全台的「新竹帝寶」，坐落於新竹茄苳交流道，鄰近國

道1、3號，約10分鐘左右的車程可到達竹科、新竹高鐵站；近18萬坪的開發面積，其中有14.7萬坪的綠地廣場，打造5G智慧城市，是台

灣史上前所未有的創舉。這項猶如美國別墅社區的造鎮案，祝學長喜形於色地說，這是他從事房地產以來畢生的夢想，並分享開發新竹土

地的優勢，因目前政府對當地尚未啟動進一步的重劃動作，許多科技業高收入族群有經濟能力卻買不到好房子，他認為這是新竹最好的房

市缺口。

新竹帝寶是台灣首座獲美國UL健康建築認證的5G智慧城市典範，邀集國際級建築團隊合作，全區統一規劃，導入智慧軟硬體設施及物聯

網概念。社區內的配置包括六大管線、道路交通、人行步道、全區景觀、優質學校，與上萬坪商業區，設置8座主題公園、5大休閒活動

場域；產品分別為新加坡式七層大樓、擁有大庭院的兩層美式獨棟別墅，或提供客戶客製化心中的夢想別墅，並導入愛山林旗下物業管理

服務，致力打造優質居住生活機能與自然環境結合、創造具永續韌性的微型城市新標竿。此項建案光是基礎設施已投入30-40億大手筆開

發，昂首期盼台灣共同見證這項史無前例的新生活模式，讓台灣建築與社區規劃走向全世界，未來值得拭目以待。

甲山林集團，深耕房地產近40年，是台灣大型造鎮開發的先行者，舉凡基隆城上城、汐止美麗山林/天墅、屏東甲山林花園帝寶等大規模

造鎮案相繼推出後，皆廣受市場好評，一再印證其都市計畫眼光與高端建築實力。

在通貨膨脹、物價飆漲的情勢下，許多人會猶豫該不該買房看到適合的房子該不該下好離手祝學長分享了一個自己的觀念：「物價上

漲同時代表貨幣貶值，薪水也會跟著漲，但是唯一貸款本金是不會漲的。」用這樣的觀念，運用於小至一般上班族或新婚家庭買房，大至

投資房地產，在物價上漲的同時，銀行貸款的本金的價值會降低。他認為投資房地產需花時間了解經濟趨勢，學會區域比較、有預判未來

的基本能力，就能超前部屬。